土地使用分區是什麼？為什麼要劃分使用分區？住宅區商業區有 ...

土地使用分區其實就是地方政府在規劃都市時，對於每一塊土地所賦予的任務。

舉例來說，政府覺得沿著馬路適合營業，所以就設定成「 商業區」； ... 土地使用分區是什麼？為什麼要劃分使用分區？住宅區商業區有什麼差？ 作者 呂國瑋 收藏文章 很開心您喜歡股感知識庫的文章， 追蹤此作者獲得第一手的好文吧！ 呂國瑋 字體放大 分享至Line 分享至Facebook 分享至Twitter 複製文章連結 已複製文章連結 房產生活 土地使用分區是什麼？為什麼要劃分使用分區？住宅區商業區有什麼差？ 2021年10月18日 作者 呂國瑋 文章來源 股感知識庫   展開 土地使用分區這幾個字常常在租屋、買房時看到，但你是不是也不知道寫這個到底要幹嘛！其實這短短的一段話，可能會大大的改變你們家的價值，甚至有可能害你因此流離失所！今天筆者就試著用最簡單的方式，幫大家科普一下這個明明你一定要知道，學校卻不會教你的土地使用分區小知識吧！ 土地使用分區是什麼？ 土地使用分區其實就是地方政府在規劃都市時，對於每一塊土地所賦予的任務。

舉例來說，政府覺得沿著馬路適合營業，所以就設定成「商業區」；覺得在一片住宅區之間需要個公園，所以就畫了一塊「公園用地」。

當然要怎麼配置每塊土地的功能，以及這個區域可能需要多少商業區、多少住宅區，都是需要經過精密計算跟討論的。

當政府已經賦予每塊土地任務後，就算是你的土地，也不能想怎麼蓋就怎麼蓋。

如果今天被劃設為住宅區，你就不能蓋辦公大樓；如果今天被設為商業區，你就不能蓋工廠。

除了比較常見的住宅區、商業區外，各縣市也會自己制定符合期望跟需求的分區型態，像是依照「 臺北市土地使用分區管制自治條例 」就設有行政區、文教區、風景區、農業區、河川區…等等。

使用分區限制大不同！ 就算都是「住宅區」，其實被賦予的任務也不盡相同。

舉例來說，在台北市的住宅區分為九種，每一種住宅區都有著不同的容積率跟建蔽率的限制。

因為考量交通、區域需求、地質環境…等，如果每塊土地上蓋的建築、容納的人數都不加以限制，那對於區域或是土地本身都會有安全性跟舒適性的危害。

在經過精密的計算後，地方政府會去分配每個分區的容積率、建蔽率，作為一種調控手段。

使用分區限制容積＆建蔽率 前面提到每一種土地使用分區的制定，都是為了要妥善的規劃區域以及控管區域的使用強度。

而「建蔽率」跟「容積率」就是政府為了達到這個目的所設定的標準。

說到這裡是不是還是很模糊？以下用實例直接來看看吧！ 什麼是建蔽率？ 建物投影面積遮住的基地面積比例。

換句話說，大約等於建築物佔地的面積＋空地的面積＝整塊基地的面積。

假設整塊基地200坪，建築物每層樓100坪，而且沒有蓋的凹凹凸凸，這樣投影到基地上，建蔽率=100坪／200坪=50%。

什麼是容積率 建築物樓地板面積總和佔整塊土地面積的比例。

假設整塊基地200坪，建築物每層樓100坪，總共蓋四層，這樣容積率=（100坪*4）／200坪=200%。

所以容積率跟建蔽率的限制，就是在規定這塊土地建築物的量體，跟所需留下來的空地量。

就算都是台北市的住宅區，第四之一種住宅區的建物就可以遮蔽基地的一半（每層樓蓋大一點），而且樓地板面積可以是基地的4倍（可以多蓋幾層樓）；相對的第一種住宅區就只能遮蔽基地約1／3，甚至樓地板面積只能是基地的2／3左右，有很明顯的差距。

還想知道更多建蔽率、容積率的相關規定跟使用方式嗎？＞＞＞建蔽率容積率是什麼？建物高、矮、胖、瘦他們決定！ 住宅區可以變成商業區嗎？ 剛剛都說這些使用分區是政府制定的，但如果民眾不滿意可不可以改？其實在決定每塊土地的分區時，都會先對外公告，有問題或疑異最好是在那時提出。

等到拍板定案後要由民間提出修改，就會需要經過一連串繁瑣的申請跟審議。

通常來說，同一種使用分區，不同限制間的變動是相較之下稍微輕鬆些，例如：從「第一種住宅區」變成「第二種住宅區」。

但若是要從「第二種住宅區」變成「第二種商業區」，這種轉換分區類別的就會比較有難度，可能會需要繳納一些回饋金或是捐贈一些土地，來換取審議的通過。

其實不管何種變更方式，為了確保全盤規劃的穩定性，都不太容易成功啦！ 還有另一種官方主導的方式是每隔一段時間（照法規應該是5年，但實際操作不太一定）會主動進行這些計畫跟分區的檢討。

這時候政府也有可能因為社會環境的變遷，主動去修改你們家土地的使用分區。

延伸閱讀＞＞＞土地使用分區可以變更嗎？用京華城的例子，教你使用分區變更的代價有哪些？ 違反土地使用分區會如何？ 前面提到，如果不懂土地使用分區很可能會讓房屋身價暴跌之外，也可能會要露宿街頭。

這絕對不是危言聳聽啊！根據都市計畫法，如果違反分區規定，得處土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣6萬以上30萬以下罰鍰。

更狠的是，如果經裁罰後還是不自動改回來，那就得按次處罰，並停止供水、供電。

更強硬的還有封閉、強制拆除或要求採取其他恢復原狀之措施。

而這些費用，都是由土地或建築物所有權人、使用人或管理人來負擔。

市面上常見的工業住宅，就是指在工業區偷偷蓋住宅。

這很明顯是違反土地使用分區的管制，所以被舉報或是被查到，就是要開罰，而且要恢復成工業使用。

這種情況下，當你買的高級豪宅不再能夠住人，想賣又賣不掉時，就真的虧大了！ 所以說在租屋、買房前務必要確認基地的使用分區！不然不僅轉手轉不出去，還可能無家可歸！ 常見的違反土地使用分區案例 農舍是什麼？一般人也能申請蓋農舍嗎？市場上都怎麼玩農舍？ 工業宅好便宜可以買嗎？一般事務所宅當住宅合法嗎？會被拆除嗎？ 怎麼查詢土地使用分區？ 既然土地使用分區這麼重要，你該怎麼知道自己家的使用分區是什麼？有兩種方式： 可以拿出自己家的土地登記謄本，在標示部（通常是第一頁）上面就會寫了！ 可以透過「全國土地使用分區資料查詢系統」快速查到自己家的分區！ 如果是在租屋、買房時，也可以要求房東或屋主提供這類資訊，並自己上網確認真偽。

多一重檢查，絕對是比較安心的！ 什麼是土地謄本？＞＞＞土地謄本建物謄本是什麼？和權狀有什麼不同？教你怎麼看懂謄本細節！ 總歸一句話，小小的一行字，可能對你未來會有大大的影響。

所以看完這篇文章之後，千萬不要再忽略使用分區的資訊。

現在，還不趕快去看看你家有沒有違反使用分區！ 【延伸閱讀】 什麼是使用執照？和建造執照有什麼不同？3步驟帶你看懂使照！ 什麼是建造執照？建照隱藏什麼重要資訊？圖解教你怎麼查建照！   週餘   篇 註冊/登入會員 免費註冊 111986   分享文章 分享至Line 分享至Facebook 分享至Twitter 複製文章連結 收藏 已收藏 很開心您喜歡股感知識庫的文章， 追蹤此作者獲得第一手的好文吧！ 呂國瑋 分享至Line 分享至Facebook 分享至Twitter 複製文章連結 追蹤股感 @stockfeel 詼諧輕鬆看時事 股感，來自生活 影像中的股感 每日知識發送 地圖推薦   推薦您和本文相關的多維知識內容 什麼是地圖推薦？ 推薦您和本文相關的多維知識內容   1 都市更新是什麼？都更方式有哪些？為什麼要都更？ 房市   2 【都市更新系列】都市更新到底是好是壞？都更的優缺點全部列給你看！ 房市   3 就是不能住？商業用地蓋住宅合法嗎？會被拆除嗎？ 交易   4 工業宅是什麼？工業住宅超便宜可以買嗎？合法嗎？會被拆除嗎？ 房市   5 建蔽率容積率是什麼？怎麼算？建物能怎麼蓋建蔽容積說的算！ 設計   6 免計容積是什麼意思？免計容積項目有哪些？住家免計容積項目表！ 房市   7 什麼是違章建築？違建一定會被拆除嗎？如何避免買到違建？ 設計   8 公設怎麼分類？公設比怎麼算？公設比合理值是多少？住家公設注意事項整理！ 交易   9 公辦都更自辦都更差在哪？都更條件有哪些？推動流程整理！ 房市   10 小宅當道但真的可以買嗎？買小宅前必須注意這五件事！ 交易   11 容積獎勵是什麼？容積移轉有什麼條件？增額容積可以用買的？ 房市   12 權狀是什麼？土地所有權狀建物所有權狀停車位所有權狀怎麼看？所有權狀懶人包！ 房市   13 預售屋客變是什麼意思？客邊時間點？可以改哪裡？流程有哪些？ 房市   14 樓中樓陽台外推頂加都是違建？會被報拆嗎？有特赦條款？ 房市   15 市地重劃是什麼？為什麼土地可以重劃？重劃費用誰來付？土地怎麼分？ 房市   16 都更坪數換算！一坪換一坪可能嗎？釘子戶怎麼處理？不想參加都更該怎麼做？ 房市   17 土地增值稅是什麼？土增稅怎麼計算？優惠稅率不只一生一次！ 交易   18 想買二次施工（二工）後的房子？3大風險告訴你！ 交易   19 地上權是什麼？地上權住宅優缺點？所有權使用權地上權差在哪？ 房市   20 房屋棟距對生活會有哪些影響？多少最剛好？各種棟距挑選經驗談！ 設計