頂禾園 - 豪宅的藝術思維

2021/2/25 頂新魏家出手！2.7億買下自家「頂禾園」 ... 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，頂禾園位於臨沂街，是頂新集團頂禾開發的豪宅，樓高20層，一樓一戶， ... 豪宅的藝術思維 鄭超文0920-400-860東邪西毒 Menu 光明頂 中神通 信義聯勤 西華富邦 琢白 潤泰敦峰 文華苑 冠德信義 陶朱隱園 東門東邪 清歡 信義御邸 京華苑 璞園信義 信義永康 大安琉御 信義雙璽 西門西毒 台北晶麒 昇陽鵬城 阿曼TIT 昇陽城中 南門南帝 帝璟苑 松濤苑 一品苑 凱旋大道 御景天廈 紫鼎 北門北丐 京王 一頁城中 揚昇君臨 博愛凱旋 遊商圈 西門商圈 北車商圈 永康商圈 東區商圈↓2018 西門商圈↓2018 賺商辦 商辦CBD2021 站前西區 信義計畫區 台北時代廣場 敦化南路 商辦CBD↓2019 中正區A 植心園 千荷田 中正區B 正隆官邸 頂禾園 閱狷聲 璞園至仁愛 Park259 台電大樓站 台大OPUS 潤泰新雙子星 大安區A 和平大苑 吾疆 帝寶 勤美璞真 忠泰鳳磐 頂高麗景 大安區B 明日博 元大栢悅 DiamondTowers 潤泰敦仁 仁愛一品 安峰 敦南寓邸 大安阿曼 耕曦 信義區A 聯合大於 聯合大哲 忠孝101 元大101 國美商隱 信義區B 台北信義 寶徠花園廣場 冠德遠見 皇翔御琚 台北花園 文心信義 慕夏四季 信義富邦國際館 信義之星 萬華區A 都美豔 美麗桂林 全坤威峰 新碩鼎和 富都新紳 萬華區B 有富正旺 川悅 台北ONE 岳泰豐鼎 中山區 醇建築 亞昕首藏 元大晶華 頂高豪景 德運京鼎 新東京宅 琢豐 紀汎希 松山區 藏富 敦南樞苑 華固名鑄 琢賦 大同區 中山綻 圓山帝寶 京站 海外房產 美國曼哈頓 泰國曼谷 加拿大 香港 日本 澳洲 新板特區 謙岳 橋峰 東方明珠 馥華雲鼎 頂禾園 2021/2/25頂新魏家出手！2.7億買下自家「頂禾園」 央行限貸令，對於高資產族而言貌似影響不大。

根據最新實價揭露，1月第1筆億元豪宅交易是「頂禾園」，11樓230坪，以2億7826萬元，經查謄本，買方就是頂新魏家，等同購入自家所蓋的豪宅，而貸款僅6成，顯然游刃有餘高價住宅貸款也就是俗稱豪宅貸款，從2012年起就限貸6成、無寬限期，去年底央行加碼，針對公司法人信用性管制，第1戶房貸限貸6成、第2戶以上房貸限貸5成，均無寬限期。

  最新實價登錄揭露，「頂禾園」11樓戶，面積230坪，以2億7826萬元售出，拆算車位單價170萬元，經查謄本，買方周姓和魏姓自然人，是「帝寶」住戶，據查，為頂新魏家購入，若以該家族資產來看，貸款6成，不算太大負擔。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，頂禾園位於臨沂街，是頂新集團頂禾開發的豪宅，樓高20層，一樓一戶，共19戶，屋齡5年，至今僅9筆交易，2012年開始預售，最高成交單價在17樓、每坪216萬元，因為藝人余文樂也於2018年買下一戶聲名大噪，除了12樓親友交易外，近年中高樓層交易單價守在170萬元。

2021/2/92名帝寶住戶感情好　合資2.78億元當余文樂鄰居 北市豪宅「頂禾園」傳有港星余文樂知名住戶，因此聲名大噪，社區近期再傳交易，11樓戶今年1月以總價約2.78億成交，換算單坪約170萬，買方為魏姓、周姓等2位自然人，分別住在「仁愛帝寶」不同戶別，顯然是帝寶好鄰居，合資買下各半產權，專家分析，2人合購豪宅，除資產配置考量，未來轉移一半產權，也能達節稅目的。

  「頂禾園」14樓2018年以近2.8億交易，經媒體追查，該外國買家地址登記在香港淺水灣，為余文樂租屋處，之後更爆出這間豪宅，是余當時送給剛產一子愛妻王棠云的禮物。

余文樂近期因疫情關係，定居台灣未返港，從他和王棠云的社群帳號，不時可見一家三口，在台灣活動的溫馨照片。

最新實價登錄揭露，「頂禾園」11樓戶，含車位共230.18坪，今年1月以總價2.78億成交，拆算車位單坪約170萬，直逼15樓戶去年6月，以單價169.97萬成交的社區最低價紀錄。

 進一步從謄本資料追查，該社區11樓戶，買方為周姓、魏姓2名自然人，持有各半產權，住址皆登記在指標豪宅「仁愛帝寶」的不同戶，其中周姓自然人在「帝寶」的登記地址，位在另一「東帝士花園廣場」，顯然名下有數間豪宅，可說是豪宅蒐藏家。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「頂禾園」屋齡5年，共19戶，為頂新集團魏家投資興建的豪宅，近捷運忠孝新生站商圈，採買、交通機能佳，預售階段最高單坪有216萬身價，歷史平均成交價達190萬，近期幾筆交易維持在170萬左右。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，「頂禾園」緊鄰幸町日式宿舍，具文化氛圍與特色，不過，中正區有別信義區的豪宅群聚效應，多半為商辦和政府機關，適宜規畫豪宅的地段不多，因此，區域豪宅的買家，多半屬指定性，或有地緣關係才願出手。

至於該豪宅產權各半？陳炳辰推測，2人購買單一產權，若非親友關係，純粹就是資產配置考量，未來要轉手時，需雙方同意，另外，近年豪宅以一半產權轉移，屢見不鮮，多半是為了節稅，或許透過單一自然人轉移一半產權，更能達到其節稅目的。

2020/11/3豪宅買氣弱？頂禾園今年僅三筆揭露驚險守住170萬身價 實價登錄揭露中正區豪宅「頂禾園」最新交易，15樓今年六月以2.77億賣出，每坪單價169.9萬元，比兩年前交易的14樓170萬元略低，成為頂禾園最低總價，最低單價的一筆交易。

 實價登錄以來，頂禾園扣除其中「半戶」親友買賣，共揭露７筆交易，且多為中高樓層，平均單價約為197萬元，2015年曾以17樓交易的216.7萬元，僅次於「松濤苑」，拿下中正區歷來豪宅亞軍，近年因有港星入住聲名大噪。

　  台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，頂禾園是中正區大坪數豪宅，屋齡五年，樓高20層，一層一戶150坪，總共才19戶，旁邊緊鄰幸町日式宿舍，頗具文化特色。

由於最高單價交易時間仍屬市場高點，目前最新交易比高點等於打了八折，不過這個價格也比較符合目前市場行情和買家期待。

 觀察台北市中正區近五年億元豪宅前三季交易量，以2017年最多，有19筆，其後每況愈下，今年截至九月，僅三筆交易，包括頂禾園，還有「力麒南海麒御」、「閱狷聲」，而除了頂禾園，其餘每坪單價僅在100萬元左右。

 張旭嵐表示，中正區雖然也是台北精華地段，不過有別信義區豪宅群聚的加乘效應，中正區多商辦和政府機構，可規劃指標性豪宅的地段並不多，而會選擇該區域豪宅，多半是有指定性，或有地緣關係，而頂禾園也曾是兩百萬俱樂部的一員，如今價格下修，因此吸引買家低點入手或加購。

2019/3/4港星住的豪宅不給外車停　鄰居們怒了 魏家頂新集團在台北市蓋的豪宅建案「頂禾園」，最有名的住戶就是港星余文樂。

這棟豪宅僅19戶，但車位多達119個，當中有55個為獎勵停車位，卻未開放給外人使用，遭到民眾投訴，「頂禾園」業主頂禾開發強調「一切依法行事」。

台北市建管處解釋，該社區建照為2011年7月之前就已申請，只要獎勵停車位作停車使用就不違法，且住戶也算公眾，法規並無規定須開放給非住戶使用。

 附近居民投訴，見「頂禾園」停車資訊告示有獎勵車位55位，故詢問業主「頂禾開發」是否可以停車，卻得到「未對外開放」回覆，投訴人認為，建商拿獎勵容積蓋車位，卻不開放民眾使用，那當初何必開放獎勵車位？由於附近甚難停車，一名住戶抱怨，有次回家找車位花了30分鐘，還是苦無車位，「頂禾園」明明標註有獎勵車位，卻未開放外車停放，懷疑有特權。

 《蘋果》實際走訪「頂禾園」，社區戒備森嚴，周圍門口都佈有監視器，保全身著白襯衫及深色西裝外套，體型魁武，目視身高180公分左右，雖然身處警衛室內，不過對於周遭環境狀況掌握透徹，像有外車臨停在門口旁，保全隨即上前關心。

 記者上前詢問車位一事，保全未多做回應，不過一見記者身持相機，保全立刻伸起右手指問記者「你在錄影嗎？「對」保全隨即喝止記者「請你不要錄影！不好意思。

」 「頂禾園」自2012年起預售，由頂新集團旗下的頂禾開發投資興建，規劃一層一戶，共19戶，每戶坪數約150坪，每坪開價250萬元，若加計每個400萬元的車位，一戶要價近4億元。

頂禾開發股份有限公司業務部副理吳正隆表示，「頂禾園」目前已經完銷，當中僅有幾戶為公司自己預留。

 2013年底至2014年期間，恰逢頂新集團爆發黑心假油案，波及「頂禾園」銷售狀況，據壹週刊報導，儘管「頂禾園」預售時，曾宣稱19戶銷售一空，不過從2015年10月交屋到2016年，期間不過僅有3戶移轉紀錄。

 對照該豪宅歷次揭露資訊，目前計有7筆，3筆單價突破200萬元，皆在2015年11月至12月間的預售階段成交，總價最高為2015年出售的17樓戶，逾3.46億元，單價約216萬元。

7筆平均交易價為197.04萬元。

 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，受黑心油事件影響，「頂禾園」銷售較為低調，建商頂禾開發甚至傳出欲切割與頂新集團之間的關係。

 帶過客戶到「頂禾園」看屋的台灣房屋仲介林秉諺透露，「頂禾園」過去並未交由房仲代銷，而是由頂禾開發自行銷售，且建商還會「篩選客人」，要求提供客戶資料，過濾看屋名單。

 「頂禾園」最有名屋主為港星余文樂，去年以總價近2.8億元，買下14樓戶，目的是為去年產下一子的台灣老婆王棠云在台置產，扣除車位坪數與總價2400萬元，拆算每坪單價約170萬餘元。

 「頂禾園」一側為日式歷史住宅「文房」，原名「幸町日式宿舍」，和洋折衷式的建築，是臺北市定歷史建築物，後來由頂禾開發認養，事後卻遭北市議員踢爆，建商竟把認養北市歷史建築，當做介紹豪宅的促銷文宣內容；現在「文房」做為公益圖書館使用，採免費預約制，戶外則採自由參觀。

 過去因車位不足問題，內政部設置「獎勵停車位」，「建築技術規則」規定，「藉增加容積獎勵，以增加停車位供給」將獎勵車位開放給「不特定公眾使用」，並依各縣市政府訂頒的建築物增設停車空間鼓勵要點規定實施。

 吳正隆副理表示，「『頂禾園』停車場使用「一切依法規走」，因社區119個車位，已不夠全部住戶使用，故未再開放給非住戶民眾停車。

」吳正隆說，車位一個售價400萬元，當初是依住戶須求作配售。

 「頂禾園」全部119個車位，如平均分配給19戶，每戶至少可擁5車位，仲介林秉諺表示，通常豪宅坪數愈大，配的車位相對也會愈多，像天母區150坪以上的房子，就多配到4至5個車位。

 陳炳辰認為，為彰顯氣派程度，車位配置也算是「豪宅的象徵」，一般豪宅至少提供1至3個車位，每車位約350萬元至400萬元，以豪宅屋主來講，配到4至5個車位，多仍以自用為主。

 針對楊男投訴「獎勵車位」問題，台北市政府認為「頂禾園」獎勵停車空間，未開放非住戶使用並無違法之虞，由於「頂禾園」建照為內政部修訂獎勵停車位規範前(2011年6月30日)就已申請，因此雖有「獎勵車位」，但「依法」不需作為營業用停車場。

 北市府副總工程師洪德豪解釋，1995年10月，內政部營建署函釋(針對法規解釋)，鼓勵建築物停車空間增設的獎勵停車位，供不特定公眾使用，且車位所有權人並不排除於公眾之外，即獎勵停車位只要作停車使用，不管使用人是不是住戶，都無違法疑慮。

 洪德豪說，「內政部在2011年6月30日修訂獎勵停車位規範，即該年6月30日之後申請建照的社區若有獎勵車位，都應作營業用停車場」在這之前，社區獎勵停車位，只要作停車場使用，就不違法。

 據北市府建管處指出，「頂禾園」社區建照為2011年7月前就已申請，故洪德豪表示，「頂禾園」獎勵停車場空間沒有對外開放供營業使用，並無違反法令規定。

 洪德豪補充，2011年6月30日起，內政部一併廢止獎勵停車位條文，於2013年起生效。

洪德豪說，「台北市自2013年1月起，就未再開放任何獎勵停車位申請」。

 「獎勵車位的設計，有灰色模糊空間」律師蔡志雄認為，既然獎勵車位設計是給供公眾之用，那應該也要讓非住戶民眾可以使用，且19戶住戶全部用完119個車位，平均每戶至少就用了5個車位，他認為，建商這樣的做法，有點像「為方便管理，而利用法規做規避。

」有網友表示，「自用和公用怎會一樣！住戶可以代表公眾？那其他開放公眾停車的豪宅社區停車場都是傻瓜？」也有網友認為根本原因在「法規當初訂的模糊，執行也不力。

」甚至質疑「灰色地帶讓政府圖利財團又一例」 2018/10/22頂新旗下豪宅行情一年不如一年傳余文樂入手 實價資料揭露，中正區豪宅「頂禾園」14樓交易，謄本資料顯示為余姓香港自然人購置，傳出是港星余文樂來台購屋，購屋總價2.78億，每坪170萬元，為頂禾園成交新低價。

頂禾園位於北市中正區臨沂街，由頂新集團旗下頂禾開發投資興建，完工已三年， 為地上20樓建築，共19戶。

扣除親友交易，實價僅有6筆交易資料，前五戶，單戶總價都在三億以上，2015年完工時，成交單價都在每坪200萬以上，最高價為17樓，以每坪216萬元售出。

2016年成交兩戶，單價都跌破200萬元。

其中19樓成交價為一坪192.5萬元，18樓以189.6萬元交易。

今年5月再交易一戶，位於14樓，成交價下降至一坪170萬，比先前12樓一坪200萬元，還低了30萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，頂禾園鄰近捷運忠孝新生站商圈，採買、交通機能佳，地段門牌也鍍金，交易行情一年比一年低，主要和大環境有關係，也因為相較當初，行情已下殺85折左右，因此吸引港人出手。

陳炳辰指出，港資來台置產豪宅時有所聞，除了此次交易，包括冠德遠見、敦南樞苑、文華苑等都見港資身影，一方面相較香港豪宅均價320萬元，台灣豪宅便宜許多；另一方面，台灣高度自由開放，也讓港人來台定居、置產意願高。

記者游智文／攝影 2016/6/18頂新跨房產膨風號稱半年完銷豪宅僅售2成 曾爆發嚴重食安問題的頂新集團，負面新聞一件又一件，之前曾被批鯊魚返鄉炒房地產。

頂新集團旗下的頂禾開發，興建總價66億的豪宅「頂禾園」，之前號稱不到半年即全數完銷，然而實際上查最新地籍資料，19戶中只有3戶移轉，被踢爆銷售率根本不到兩成。

 頂新集團近年來積極進軍國內房地產市場，被稱為「官巷福地」的台北市臨沂街，鄰近帝寶、鬧中取靜，居住環境是上選。

  頂新集團旗下的頂禾開發為頂新魏家4兄弟持有，為了興建總價66億的豪宅「頂禾園」，之前被《周刊王》報導，頂新竟然拆解有近百年歷史的「幸町日式宿舍」，財團踐踏文化財，附近居民心淌血！  曾有網友爆料，想要參觀頂禾園，都要與祕書或管家先行預約，還得出示身分證明文件預約，經過篩選過濾後才能看屋。

潛銷期就引爆市場關注，開發成地上20樓，單層一戶，每戶150坪的豪宅，每坪開價250萬，一戶要價約3.45億，估計總銷售可達66億元。

 「頂禾園」不到半年即號稱全數完銷，外傳有9戶是頂新保留，預計在2016年完工交屋。

然而，據《自由時報》，19戶「頂禾園」還有16戶在頂禾開發手中，僅3戶轉移，完銷率不到2成，且每坪成交價也不到2百萬，頂新開價跟完銷率澎風很大。

2014/11/5文化局涉護航　居民怒控頂新狠拆百年官舍 頂新「鯊魚返鄉」炒樓爭議再添一樁，被稱為「官巷福地」的台北市臨沂街，鄰近帝寶、鬧中取靜，居住環境是上選。

本刊接獲投訴，頂新集團旗下的頂禾開發，為了興建總價66億的豪宅「頂禾園」，竟然拆解有近百年歷史的「幸町日式宿舍」，財團踐踏文化財，附近居民心淌血！ 台北市臨沂街地段高檔，一向是達官顯要的最愛，不僅有直逼帝寶的富氣，還帶著書卷的文化氛圍；位於臨沂街27巷1號的幸町日式宿舍，更是皇冠上蒙塵的明珠。

中正區幸市里里長林禎吉說，此處早年是財政部主計處官舍，後來無人居住而荒廢。

雖然敗破，但為巷弄注入文化的質感，吸引許多頂級族群在此定居。

 頂禾標下整合豪宅地  根據文化局資料，「幸町」為日據末期日式住宅，其格局特殊，東面應接室、露台為洋式，西邊為和式，為和洋折衷式樣建築。

此外，入口露台、門廳仿萊特風格，為其他日式宿舍少見。

林禎吉說，他曾經入內發現其中的建材都是高級檜木，現在已經很少見到。

  去年10月，台北市文化局發起了「老房子文化運動」，把9棟歷史建物，交由7家廠商修復經營，頂新旗下的頂禾開發慧眼獨具，標下了「幸町」，說要移植修復彰化成美堂祖厝的經驗，把此處打造成獨立書店「文房」。

  在商場上一向追求獲利的魏家，怎麼會想要經營利潤微薄的書店？原來頂禾開發買下了「幸町」後方501坪的土地，推出豪宅建案「頂禾園」，搶標歷史建物拿下經營權，只要花小錢維修，即可藉由周邊環境的整合，來為自家建案加分。

  據了解，原本頂禾開發的如意算盤是，連「幸町」的土地一起買下後，拆除日式宿舍，一舉將基地面積擴大到669坪，後來發現日式宿舍為歷史建物，不得任意拆除才縮手。

但透過文化局的招標，「幸町」還是落入頂新手中，成了妝點豪宅的最大賣點，而且比買地省得多，讓頂禾開發董事長魏應交笑得闔不攏嘴。

 利益龐大黑道也介入 魏應交曾公開表示，「頂禾園前方的歷史建物（幸町日式宿舍），是這塊土地（頂禾園）極其珍貴的價值所在。

」他還說，幾年前，要購入臨沂街這塊土地時，看到前方的日式房舍，這幢老屋散發的質感令人驚豔，立即決定把她當寶貝細心整修。

 在文史工作者眼中，當年「幸町」宿舍只指定部分面積為歷史建物，也是疑點重重。

台大城鄉所博士張維修指出，「幸町」原址可由臨沂街27巷直通到後方的25巷，「何以歷史建物指定時，犧牲了原來的大半面積，只存留一小部分日式建築，完美切割出一塊三面臨街的Ｌ形建地，整個過程非常可疑。

」 張維修說，2004年國產局準備標售這塊土地，因為利益龐大，就有各方勢力覬覦，當時還發現有黑道大哥進駐「幸町」，主要原因就是開發利益太龐大，有趣的是，當時的國有財產局長和黑道大哥，之後均涉他案入獄，土地最後則被頂新買下。

 迅速完消疑惜售養屋 頂新推出「頂禾園」後，果然呼應「幸町」的日式風情，接待中心採日式官舍設計，在高樓林立的中正區相當顯眼，曾有網友爆料，想要參觀頂禾園，都要與祕書或管家先行預約，還得出示身分證明文件預約，經過篩選過濾後才能看屋。

潛銷期就引爆市場關注，開發成地上20樓，單層一戶，每戶150坪的豪宅，每坪開價250萬，一戶要價約3.45億，估計總銷售可達66億元。

 「頂禾園」不到半年即號稱全數完銷，外傳有9戶是頂新保留，預計在2016年完工交屋，市場推測魏家這段時間還在四處獵屋，帝寶買了14戶，還一路買到淡水小坪頂，「頂禾園」的保留戶，應是養屋一段時間，再高價脫手。

 但臨沂街的居民卻發現，魏二董信誓旦旦要好好珍惜的「幸町」，竟然隨著「頂禾園」的大興土木，被拆到只剩幾根鋼架。

記者至現場觀察，參照2012年的谷歌地圖照片，頂禾園豪宅拔地而起，原本「幸町」所在地，只剩下大門以及牆上張掛的宣傳布招，原來的日式房舍已消失不復存在。

 據頂禾開發向北市文化局提報的計畫，目前算「修復」，未來將斥資2,300萬組裝、「重建」。

但民眾質疑，古色古香的「幸町」未來將與20層的巨型豪宅為鄰，還可能是個仿古的山寨版，這哪會是原汁原味的感受，蕩然無存的「歷史感」，往後要向誰討回呢？豪宅房價踩在歷史建物之上不斷攀升，小老百姓怎麼嚥得下這口氣！ Sharethispage ShareonFacebook ShareonTwitter